6月楼市销售增长超预期,带动上半年全国商品房销售面积自2014年以来首次回升。今年前5个月,需求逐月改善,销售面积累计同比下滑幅度持续收窄。6月单月,销售面积环比上月大增48.5%、同比增16.0%,带动上半年全国商品房销售面积增长3.9%(而前5个月下滑0.2%)。这其中,三四线城市销售改善为最大亮点。前5个月,三四线城市楼市非常疲软,成为拖累全国楼市销售持续下滑的主因。但在6月份,30大重点城市楼市成交环比仅增长8%(5月为16%),这意味着6月份销售明显改善要归功于三四线城市发力。

    销售面积从年初1-2月份下降16.3%到1-6月份回升3.9%,一方面源于货币宽松明显降低购房成本。去年底以来的“三次降准、四次降息”后,商业房贷和公积金房贷基准利率分别降至5.4%和3.5%,创历史新低,商业房贷基准利率累计下降了1.15个百分点。200万~300万元的房贷、30年贷款期限下,还款金额下降了9%~14%。根据融360的数据,6月份525家银行首套房贷平均利率5.43%,相当于降息前基准利率的9.6折。

    销售迅速改善的另一个原因,就是住建部要求各地要因城施策、全力去库存。为此,各地(特别是库存高企的三四线城市)密集出台刺激政策,这在历史上很罕见,如降低公积金提取门槛和用途,提高公积金贷款额度,打通公积金与商贷的转化,加大财政补贴和契税减免,实施购房入户,取消限价,调整普通住房优惠标准等等,这是三四线城市快速去库存并带动全国楼市止跌回升的主要原因。

    销售改善最明显的影响,就是库存压力显现缓减迹象。6月末,尽管商品住宅待售面积同比增19.3%,但增幅较5月末减少2.6个百分点。商品住宅待售面积减少191万平方米,连续两个月减少,库存压力最大的时候或已过去。但同时,言及“库存拐点到来”还太早。首先,商品房待售面积(6.6亿平方米)仍旧在增加,相比5月份增加了72万平方米,这意味着商业办公库存仍旧在增加;其次,相对于5亿平方米的住宅库存,191万平方米的库存减少,算不上库存在下降。

    更为重要的事,判断楼市未来走向的“3项先行指标”(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工),并未明显好转。1-6月份,开发企业到位资金同比仅增长了0.1%,其中,国内贷款下降4.1%;开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅比1-5月扩大2.8个百分点;开发企业房屋新开工面积同比下降15.8%,连续16个月下降,降幅比1-5月仅收窄0.2个百分点。因此,开发商仍旧处在去库存的巨大压力之中,加杠杆的积极性并不足。

    近期,楼市出现了两个变化。一是在楼市未稳和去库存战役难言获胜的情况下,房价却开始回升。上半年,全国商品房销售额同比增长10.0%,增速提高6.9个百分点,其中,住宅销售额增长12.9%,明显大于销售面积增幅,意味着房价在回升。重点城市房价回升更明显,部分城市投资需求返潮,楼市有泡沫化倾向。上半年,一线城市新房价格同比上涨11.3%,“京沪深”房价水平超过3万元/平方米,市区均价达到5万元/平方米,创历史最高水平。深圳上半年房价上涨超过20%,热点区域被过度炒作,房价上涨超过40%,投资需求超过两成。

    其次,金融机构避险一线城市楼市,楼市回升增加变数。信贷收紧趋势已形成,一线城市楼市回调或成趋势。融360数据显示,截至7月1日,北上广深四大一线城市暂停房贷业务的银行增至5家,包括杭州银行、平安银行、民生银行、天津银行、广发银行。此外,上海和深圳房贷收紧更明显。从6月起,在沪商业银行将首套房贷利率由原来的基准利率0.85折上调到0.9折以上,二套房贷首付4成的银行已难觅。

    在深圳,商业银行已经提前采取措施规避前期暴涨后的风险。四大银行中有三家将首套房贷首付成数从3成提高到了4成。此外,除暂停房贷银行外,其他银行相继提高了贷款利率,基准利率下浮已经绝迹,取而代之的是普遍上浮5%~10%。同时,股市的财富效应开始衰退,因股市大跌而出售或退订房源的报道见诸报端;因前期鼓励改善型需求而激活的中高端项目,上半年去化率超过60%,但近期也出现疲软态势。

    总之,尽管全国楼市企稳回升的良好趋势显现,但考虑到库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调,未来楼市仍将处于弱势企稳的局面。但同时,6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现,股市振荡下部分资金回流楼市,再加上“稳增长”对于楼市的托底,预计未来楼市销售规模将呈现稳定或低速增长的态势,短期内仍将着力于夯实企稳局面,中期内有望弱势回升。（来源：金融时报）